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【改築とは?】建築の定義や費用を知り自分の家に適したリフォームをしよう

2021.04.26

住まいを「綺麗にしたい」「直したい」と思ったとき、その工事が改築なのか改修なのか迷う人も多いのではないでしょうか。今回の記事では、改築の定義をはじめ改築を行う上でのポイントや改築に適している施工や費用の相場などを紹介します。気になることがあれば、ぜひ一二三工務店へご相談ください。

改築の定義とは

「家を改築することになった」と聞いて、住宅の建て替えや建物の一部を手直しすると感じる人もいるでしょう。私たちが日常的に見聞きする「改築」とは、定義が曖昧で人により認識が異なる傾向にあります。

普段であればそこまで気にすることのない「改築」ですが、例えば改築許可が必要な工事を行う場合は「どこまでが改築の範囲に該当するか」など、気になりますよね。ここでは、改築の定義や新築や増築をはじめとする建築方法の違いについてお話します。

 

建築基準法による「改築」の定義

建築基準法上では「既存建築物の全部又は一部を除却した後、引き続いてこれと用途、規模および構造の著しく異ならない建築物の建築」を、改築の定義としています。つまり改築とは、以前あった建物とほぼ変わらない規模の建物を指しており、位置や用途、構造、階数などに大幅な変更がある場合は改築と認められません。そのため、従前の建築物と比較したとき建物が著しく異なる場合は「新築」に該当します。

 

改築以外にもある!新築・増築・改修の定義とは

建築方法として、改築以外にも新築や増築、改修があり、それぞれ建築基準法上の定義があります。

新築は「建築物がなかった土地での建築」や「既存建築物の全部を除却した土地での建築」を指しており、増築は「建物を除却せず、既存の建物の床面積を増やす」ことです。

増築方法には横に面積を増やす「よこ増築」や階数を増やす「たて増築」があり、吹き抜けを床材で塞ぐ工事も増築に該当します。

改修は「劣化した建物等の性能や機能を初期の水準を超えて改善する」ことを指しており、資産価値の向上が可能です。建物の耐震性や断熱性の向上、バリアフリー化など、改修はさまざまな工事が該当します。

一般的な認識と建築法における定義とでズレがある建築ですが、希望する施工がどの建築にあたるのかを知ることで相談もしやすくなるので、覚えておくと便利です。一二三工務店では、改築をはじめ住宅ごとのお悩みに寄り添ったご提案をしています。お困りの際は、お気軽にご相談ください。

 

改築は申請が必要?改築をするポイント

改築をはじめとする建築は、建築基準法や地域ごとの条例などの法令制限があるため、工事着手前に建築確認申請を必要とする場合があります。また、改築する建物の築年数次第では耐震調査も必要です。申請の必要があるにも関わらず未申請で改築を行ってしまうと違法建築にあたるため、まずは自分の建物が申請や調査の対象であるかを確認しましょう。


建築確認申請の必要性

建築確認申請とは、建物が建築基準法に適しているか審査することです。施主または施工を依頼する会社が設計図書などの必要な書類を自治体、もしくは指定確認検査機関に提出し、施工可能であれば確認済証が交付されます。交付には3週間ほど要し、確認済証がないと工事が始められません。また、住宅ローンの本審査や登記でも必要になる大切な証書のため、改築で建築確認申請が必要な人は必ず申請を行いましょう。

 

建築確認申請が必要な改築とは

改築する際、建物が防火地域や準防火地域の対象エリアである場合は建築確認申請が必要です。防火地域・準防火地域とは、駅周辺や住宅の密集地など、市街地で火災が発生した際に延焼を防ぐことを目的とした地域です。防火地域や準防火地域の建物は防火のため、燃えにくい素材で建物を構築することを条件としています。

このほかに、建築確認申請は新築や建物の面積が建築前と比較して10m2以上拡大する場合に必要です。10m2は約5~7畳のため、増築のほとんどで建築確認申請がいるでしょう。


耐震調査の必要性

築年数が長い建物は、現行の耐震基準を満たしていない場合があり、耐震や現在の建築基準を下回る建物を「既存不適格建築物」と呼びます。仮に建物が既存不適格建築物に該当していても改築は現在の耐震基準で行われるため安心ですが、部分的に改築をする際には注意が必要です。建物内の場所により耐震制度でムラがある状態は、一般的に倒壊のリスクが高まるとされています。

耐震性を向上させて建物全体のバランスを図ることは、安全に繋がります。改築や増築など、建物にメスを入れる際は施工前に耐震調査を行い、耐震に不安がある部分があったときは耐震補強を行いましょう。

 

改築でできること!おすすめの施工内容や費用の相場とは

改築の定義や改築時のポイントについて紹介してきましたが、一言に「改築」と言っても内容はさまざまです。そこで、改築に適した施工内容と費用の相場について紹介します。間取りや屋内の機能性を向上させたいなど、家のことで悩んでいる人はぜひ参考にしてください。

 

サッシや窓ガラスの交換

「家の断熱性は窓で決まる」と言われているほど、窓の断熱対策を徹底することで夏は涼しく冬は温かい家が実現可能です。サッシを断熱サッシに、板ガラスを断熱性や防音性に優れている複層ガラスに換えることで、冷暖房の効きも良くなり電気代削減が期待できます。

一方で、気密性が向上することで臭いがこもりやすい点がデメリットです。トイレやキッチン周辺などの臭いがこもりやすい場所の窓は交換しないなど、工夫してみましょう。費用は窓の大きさや素材により異なりますが、腰高窓は約5万円、その他は8~15万円が相場です。

 

コンセントの数を増やす

家族が集まる共有スペースは、パソコンやスマートフォン、ゲームなどを充電するためコンセントの数も必要です。また、家具の配置上コンセントが使用できなくなるケースも見られます。こうした悩みを解決する方法として、電気工事でコンセントの移動や増設が可能です。

費用としてコンセントの本体代・交換工事費・電源ケーブルの配線工事費がかかります。コンセントの差し込み口を追加するだけで完了する場合は、1箇所につき約5,000円~です。コンセントを増設する場合は、壁穴加工費やブレーカーの追加代金など、使用環境により費用も変動します。例えば、6畳の部屋で新たなコンセントを対角線上に増設する工事では3万円~が相場です。電気の配線工事は1m単位で料金が設定されている傾向にあるため、電気配線の距離が近いほど工事費用も安くなります。

 

断熱性を高める素材に変更する

部分的な改築ではなく、既存の建物を除却して新たに建てる際、外壁や屋根に断熱効果の高い素材を使用することもおすすめです。先で紹介した窓やサッシの改築のように、気密性をあげることで空調を使用するときに一定の温度を保ちやすくなります。

 

既存の外壁に断熱材の充填や、断熱効果に期待できる塗料で塗装することができます。費用は単価×面積(平米数)で決定する傾向にあり、費用の相場は充填の場合数千円~3万円程度、塗装の場合は外壁塗装ように数十万円~100万円です。

弊社では、外壁や屋根の塗装も行っています。お客様の家にとって今なにが必要か、なにができるかを踏まえたご提案が可能です。見積りも無料で行っているので、気になることがあればご相談ください。

 

その他改築にかかる費用

改築にかかる費用は工事の規模により変わります。予算の中で抑えたい方は、改築する部分の優先順位を決めて工事を行うのがポイントです。

以下に、改築にかかる費用相場をまとめています。

紹介する費用は相場のため、お客様の住宅の状態や地域、使用する設備や素材のグレードなどにより変動するので予算を組む参考としてご覧ください。

【改築内容と費用相場】
耐震:約25~150万
外壁:約50~350万円
間取りの変更:約20~350万円
屋根:約50~350万円
キッチン:約50~150万円
トイレ:約20~50万円
浴室:約100~150万円

また、これらの改築を全面的に行う場合は、1000万円程度が相場です。

 

改築では収まらない場合は?

これからも長く住み続けることを想定して、改築を検討する人も多いでしょう。しかし改築は、既存の建物とほぼ変化のない建築が条件です。もし今ある設備を移動したい、部屋数を増やしたいなどの「変化」を求める人は、増築を検討してみましょう。

しかしネックになるのが「建ぺい率」と「容積率」です。これらは、土地に対し建物を建てて良い割合や大きさなどを示しており、規定を超えると建築違反になってしまいます。そこで知ってほしいのが、延床面積に含まれない場所です。条件付きではありますが、スペースに余裕がなく増設が難しい人は、上手に空間を活用してみましょう。

 

ロフト

ロフトを設置する階の半分以下の面積かつ、天井高が1.4m以下で、はしごが固定されていない場合は延床面積に含まれません。このような条件を満たしているロフトは、収納空間として使うことを想定しているためです。子ども部屋の上方に設置してプレイスペースとして使用したり、書斎代わりに使ったりと、さまざまな用途に使えます。

 

ウッドデッキやバルコニー

吹きさらしのウッドデッキやバルコニーは、外壁から出幅が2m以下であれば延床面積に含まれません。2mと聞くと狭いように思えますが、テーブルセットも設置できるので天気の良い日は「第二のリビング」として活躍するでしょう。

バルコニーの設置を希望している人は、屋根があると延床面積に関係するので気になるところですね。ですが、屋根があるバルコニーでも「十分に開放性があり、屋外部分とみなせる空間」であれば延床面積には算入されません。条件は「バルコニーの手すり上部から屋根の庇までの高さが1.1m以上あり、またそれがバルコニーの床から屋根の庇までの高さの1/2以上であること」です。リビング横に隣接するとリビングからの抜けが良くなり視覚効果にも期待が持てるので、ウッドデッキやバルコニーはおすすめの設備です。

 

改築か増築か?お家のことなら一二三工務店へ!

一二三工務店の強みは、技術と経験を重ねた職人たちが施工を行っていることです。これまでに手がけてきた改築や塗装などの施工数は全部で20,000件を超えています。お見積り無料なので、これから改築をお考えの方は、ぜひ一二三工務店へご相談ください。お客様の「困った」に寄り添い、満足度の高い施工を実現します!

 

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