住まいを「綺麗にしたい」「直したい」と思ったとき、その工事が改築なのか改修なのか迷う人も多いのではないでしょうか。今回の記事では、改築の定義をはじめ改築を行う上でのポイントや改築に適している施工や費用の相場などを紹介します。
改築の定義とは
家族構成の変化や老朽化に合わせて快適に暮らせる「理想の住まい」を実現するためには、「改築」「リフォーム」「増築」「建て替え」の法律上・構造上の違いを正しく理解し、自宅に最も適した工事規模を見極めることが欠かせません。しかし、「言葉の意味なんてどれも同じだろう」と安易に工事を進めてしまったり、建物の構造や建築基準法を理解していない不誠実な業者に任せてしまうことは、実は住まいと家計において非常に大きな損失を招くリスクがあります。
本来であれば既存の柱や基礎を活かした「改築・スケルトンリフォーム」で済んだはずなのに、過剰な全解体による「建て替え」を選択してしまい、高額な解体費や仮住まい費用で数百万円単位の無駄な出費を強いられるケースがあります。逆に、耐力壁（筋交いや構造用合板）や柱の位置を無視して無理な間取り変更を行い、耐震基準を満たさない「違法建築」や「地震で倒壊リスクの高い危険な住まい」になってしまいかねません。後から耐震補強や構造のやり直しを行う場合、当初の予算を遥かに超える「数百万円〜1,000万円単位の甚大な再補強・是正費用」という、取り返しのつかない多大な損失を引き起こす恐れがあります。
今のうちに改築の正しい定義と費用相場を知り、建物の構造と法規を熟知するプロの診断を受けることは、将来の耐震不安や予算オーバーによる損失を未然に防ぎ、大切なお住まいの安全性と資産価値を長く維持するための賢い選択です。一二三工務店では、20,000件以上の実績をもとに、あなたのお住まいに今「本当に最適な改築・増改築プラン」を誠実に提案いたします。まずは無料の見積もり・相談からお気軽にご活用ください。
建築基準法による「改築」の定義
建築基準法上では「既存建築物の全部又は一部を除却した後、引き続いてこれと用途、規模および構造の著しく異ならない建築物の建築」を、改築の定義としています。つまり改築とは、以前あった建物とほぼ変わらない規模の建物を指しており、位置や用途、構造、階数などに大幅な変更がある場合は改築と認められません。そのため、従前の建築物と比較したとき建物が著しく異なる場合は「新築」に該当します。
ひと目でわかる！改築・増築・改修・リフォーム・建て替えの違い一覧
日常会話では混同されやすい建築用語ですが、法律上・工事内容上では明確な違いがあります。
| 用語 | 法律・建築上の定義 | 主な工事内容の例 | 建築確認申請 |
| 改築 | 従前と用途・規模・構造が著しく異ならない建て直し | 柱や基礎を残して間取りを再構築、ほぼ同規模での再生 | 防火・準防火地域や大規模時等に必要 |
| 増築 | 既存建物の敷地内で床面積を増やす工事 | 平屋を2階建てにする、庭に離れや部屋を増設する | 10㎡超の増床や防火地域で必要 |
| 改修（リフォーム） | 建物の機能やグレードを初期状態・現行水準へ戻す | 外壁塗装、水回り設備交換、クロスの貼り替え | 原則不要（大規模修繕除く） |
| リノベーション | 間取り変更や断熱補強などで新築時以上の価値を付加 | LDK一体化、スケルトンリノベーション | 大規模模様替え等で必要になる場合あり |
| 建て替え（新築） | 既存建物を基礎まで全て解体し、ゼロから新築する | 全解体後の新築木造・鉄骨住宅建築 | 必須 |
改築は申請が必要？改築をするポイント
改築をはじめとする建築は、建築基準法や地域ごとの条例などの法令制限があるため、工事着手前に建築確認申請を必要とする場合があります。また、改築する建物の築年数次第では耐震調査も必要です。申請の必要があるにも関わらず未申請で改築を行ってしまうと違法建築にあたるため、まずは自分の建物が申請や調査の対象であるかを確認しましょう。
建築確認申請の必要性
建築確認申請とは、建物が建築基準法に適しているか審査することです。施主または施工を依頼する会社が設計図書などの必要な書類を自治体、もしくは指定確認検査機関に提出し、施工可能であれば確認済証が交付されます。交付には3週間ほど要し、確認済証がないと工事が始められません。また、住宅ローンの本審査や登記でも必要になる大切な証書のため、改築で建築確認申請が必要な人は必ず申請を行いましょう。
建築確認申請が必要な改築とは
改築する際、建物が防火地域や準防火地域の対象エリアである場合は建築確認申請が必要です。防火地域・準防火地域とは、駅周辺や住宅の密集地など、市街地で火災が発生した際に延焼を防ぐことを目的とした地域です。防火地域や準防火地域の建物は防火のため、燃えにくい素材で建物を構築することを条件としています。
このほかに、建築確認申請は新築や建物の面積が建築前と比較して10m2以上拡大する場合に必要です。10m2は約5～7畳のため、増築のほとんどで建築確認申請がいるでしょう。
改築においても、主要構造部（壁・柱・床・梁・屋根・階段）の1種以上を半分以上改修する「大規模の模様替え・大規模の修繕」に該当する場合や、法改正前の古い基準で建てられた「既存不適格建築物」の場合は、綿密な法規チェックと申請手続きが欠かせません。一二三工務店では、工務店としての高い専門性を活かし、行政との事前協議や建築確認申請の手続きまでワンストップで誠実にサポートいたします。
耐震調査の必要性
築年数が長い建物は、現行の耐震基準を満たしていない場合があり、耐震や現在の建築基準を下回る建物を「既存不適格建築物」と呼びます。仮に建物が既存不適格建築物に該当していても改築は現在の耐震基準で行われるため安心ですが、部分的に改築をする際には注意が必要です。建物内の場所により耐震制度でムラがある状態は、一般的に倒壊のリスクが高まるとされています。
耐震性を向上させて建物全体のバランスを図ることは、安全に繋がります。改築や増築など、建物にメスを入れる際は施工前に耐震調査を行い、耐震に不安がある部分があったときは耐震補強を行いましょう。
改築でできること！おすすめの施工内容や費用の相場とは
改築の定義や改築時のポイントについて紹介してきましたが、一言に「改築」と言っても内容はさまざまです。そこで、改築に適した施工内容と費用の相場について紹介します。間取りや屋内の機能性を向上させたいなど、家のことで悩んでいる人はぜひ参考にしてください。
サッシや窓ガラスの交換
「家の断熱性は窓で決まる」と言われているほど、窓の断熱対策を徹底することで夏は涼しく冬は温かい家が実現可能です。サッシを断熱サッシに、板ガラスを断熱性や防音性に優れている複層ガラスに換えることで、冷暖房の効きも良くなり電気代削減が期待できます。
一方で、気密性が向上することで臭いがこもりやすい点がデメリットです。トイレやキッチン周辺などの臭いがこもりやすい場所の窓は交換しないなど、工夫してみましょう。費用は窓の大きさや素材により異なりますが、腰高窓は約5万円、その他は8～15万円程度が相場です。
コンセントの数を増やす
家族が集まる共有スペースは、パソコンやスマートフォン、ゲームなどを充電するためコンセントの数も必要です。また、家具の配置上コンセントが使用できなくなるケースも見られます。こうした悩みを解決する方法として、電気工事でコンセントの移動や増設が可能です。
費用としてコンセントの本体代・交換工事費・電源ケーブルの配線工事費がかかります。コンセントの差し込み口を追加するだけで完了する場合は、1箇所につき約5,000円～です。コンセントを増設する場合は、壁穴加工費やブレーカーの追加代金など、使用環境により費用も変動します。例えば、6畳の部屋で新たなコンセントを対角線上に増設する工事では3万円程度～が相場です。電気の配線工事は1m単位で料金が設定されている傾向にあるため、電気配線の距離が近いほど工事費用も安くなります。
断熱性を高める素材に変更する
部分的な改築ではなく、既存の建物を除却して新たに建てる際、外壁や屋根に断熱効果の高い素材を使用することもおすすめです。先で紹介した窓やサッシの改築のように、気密性をあげることで空調を使用するときに一定の温度を保ちやすくなります。
既存の外壁に断熱材の充填や、断熱効果に期待できる塗料で塗装することができます。費用は単価×面積（平米数）で決定する傾向にあり、費用の相場は充填の場合数千円～3万円程度、塗装の場合は外壁塗装ように数十万円～100万円程度です。
弊社では、外壁や屋根の塗装も行っています。お客様の家にとって今なにが必要か、なにができるかを踏まえたご提案が可能です。見積りも無料で行っているので、気になることがあればご相談ください。
工事規模別・施工箇所別の具体費用相場と一般的な工期
改築にかかる費用は工事の規模により変わります。予算の中で抑えたい方は、改築する部分の優先順位を決めて工事を行うのがポイントです。
以下は、部分的な間取り改変から、躯体（骨組み）だけを残して再構築するフルスケルトン改築までの一般的な費用相場と工期の目安です。一二三工務店では、自社一貫体制により中間マージンを省いた適正価格でご案内しています。
| 改築・リノベーションの施工規模 | 費用相場の目安 | 一般的な工期の目安 |
| 部分間取り変更（壁撤去・新設＋内装仕上げ） | 20万円 〜 60万円程度 | 2日 〜 4日程度 |
| 水回り4点一新改築（キッチン・浴室・洗面・トイレ） | 150万円 〜 300万円程度 | 1週間 〜 2週間程度 |
| LDK一体化改築（和室取り込み＋対面キッチン化） | 150万円 〜 350万円程度 | 1週間 〜 3週間程度 |
| 1階まるごと全面改築（耐震補強＋断熱改修＋水回り） | 400万円 〜 800万円程度 | 1ヶ月 〜 1.5ヶ月程度 |
| 一棟まるごとスケルトン改築（延床30坪前後/内外装・耐震） | 800万円 〜 1,800万円程度 | 2ヶ月 〜 3.5ヶ月程度 |
※上記はあくまで目安であり、状況によっては費用や期間が変動することがあります。必ず、見積もりで詳細を確認し、納得した上で依頼するようにしましょう。
改築では収まらない場合は？
これからも長く住み続けることを想定して、改築を検討する人も多いでしょう。しかし改築は、既存の建物とほぼ変化のない建築が条件です。もし今ある設備を移動したい、部屋数を増やしたいなどの「変化」を求める人は、増築を検討してみましょう。
その際ネックになるのが「建ぺい率」と「容積率」です。これらは、土地に対し建物を建てて良い割合や大きさなどを示しており、敷地の建ぺい率や容積率の上限に余裕がない場合、建物の外側へ広げる増築は法律上できません。その場合は、家の中の「使われていない和室」や「広すぎる廊下・小屋裏（屋根裏）」を有効活用する「間取り再編成の改築」を行うことで、床面積を増やさずに開放的な居住空間を生み出すことが可能です。
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ロフト
ロフトを設置する階の半分以下の面積かつ、天井高が1.4m以下で、はしごが固定されていない場合は延床面積に含まれません。このような条件を満たしているロフトは、収納空間として使うことを想定しているためです。子ども部屋の上方に設置してプレイスペースとして使用したり、書斎代わりに使ったりと、さまざまな用途に使えます。
ウッドデッキやバルコニー
吹きさらしのウッドデッキやバルコニーは、外壁から出幅が2m以下であれば延床面積に含まれません。2mと聞くと狭いように思えますが、テーブルセットも設置できるので天気の良い日は「第二のリビング」として活躍するでしょう。
バルコニーの設置を希望している人は、屋根があると延床面積に関係するので気になるところですね。ですが、屋根があるバルコニーでも「十分に開放性があり、屋外部分とみなせる空間」であれば延床面積には算入されません。条件は「バルコニーの手すり上部から屋根の庇までの高さが1.1m以上あり、またそれがバルコニーの床から屋根の庇までの高さの1/2以上であること」です。リビング横に隣接するとリビングからの抜けが良くなり視覚効果にも期待が持てるので、ウッドデッキやバルコニーはおすすめの設備です。
改築で失敗・後悔しないための注意点とデメリット対策
改築工事を成功させるために、事前に把握しておくべきポイントです。
- 解体後に判明する「柱や土台の腐食・シロアリ被害」への備え 改築工事では壁や床を剥がして初めて、過去の雨漏りや結露による木部の傷みが見つかることがあります。構造を知り尽くした工務店であれば、現地解体時に速やかに補強計画を立案し、構造強度を新築以上に高める施工が可能です。
- 大規模改築時の「仮住まい費用・引っ越し費用」の計算 家全体を改築する場合、工期中に2〜3ヶ月間の仮住まい（賃貸アパート等）や荷物の一時保管（トランクルーム）が必要になります。工事費だけでなく、これらの付帯費用も含めた総予算計画を立てることが失敗を防ぐ秘訣です。
- 自治体の助成金・減税制度の活用 改築工事に合わせて「耐震改修」「省エネ断熱改修」「バリアフリー改修」を行う場合、国の補助金や自治体のリフォーム助成金、さらには固定資産税・所得税の控除制度を活用できるケースが多くあります。一二三工務店では、こうした公的制度の適用可否や申請手続きも親身にサポートいたします。
信頼される業者選びのポイント：工務店ならではの強み
住まいの改築を成功させ、安心・安全で快適な住空間を実現するには、単に表面を綺麗にするだけでなく、以下の3つの強みを持つパートナーを選ぶことが不可欠です。
- 「20,000件超の実績」に基づいた建物の構造・間取り診断 数多くの現場を見てきた一二三工務店なら、建物の築年数や工法を見極め、「抜いていい柱・抜いてはいけない耐力壁」をロジカルに判断し、安全性を損なわない自由度の高い改築プランをご提案できます。
- 工務店ならではの「耐震補強・断熱・大工工事まで直せる」確かな技術力 改築には、既存の柱や梁と新しい建材を精密に繋ぎ合わせる高い大工技術が求められます。建物の構造を知り尽くした工務店だからこそ、現在の耐震基準に適合させた頑丈な住まいを造り上げます。
- 地域密着の「一貫した責任管理」による誠実価格 大手ハウスメーカーのような莫大な宣伝費や中間マージンが発生しない自社一貫体制。地元のネットワークを活かした無駄のない工程管理により、高品質な改築・リノベーション施工を納得の適正価格でお届けします。
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